EX MERCATI GENERALI DI VIA OSTIENSE: UN’ECONOMIA BASATA SUL CEMENTO, INTERNAZIONALE

Anche Italia Nostra Roma si è unita ai molti cittadini che stanno lottando per la difesa dell’area degli ex mercati generali di via Ostiense su cui pende da tempo un progetto di cementificazione che l’Amministrazione Gualtieri ha trasformato in un’operazione immobiliare e finanziaria con la concessione dell’area ad un fondo americano, Hines, già protagonista dell’inchiesta urbanistica di Milano e del terrificante cubo nero spuntato al di sopra delle tegole degli edifici storici di Firenze.  Un salto di qualità in negativo che apre un nuovo scenario rispetto alle note “mani sulla città”, quello della consegna delle chiavi delle città italiane a players finanziari così potenti da assomigliare all’invasione di un esercito nemico pronto al saccheggio.

L’area degli ex mercati generali è uno spazio pubblico di 8,5 ettari praticamente nel cuore di Roma, un bene pubblico di tuti i romani con edifici di archeologia industriale vincolati, di grande valore storico e ambientale, e come altre aree di pregio della città, non può essere destinata a zona di sacrificio per l'estrazione di rendita da parte di un privato, il cui scopo è generare utili per gli azionisti  a discapito degli interessi dei cittadini, che il Comune dovrebbe rappresentare piuttosto che rendersi complice degli interessi di privati sempre più potenti, sempre più padroni del mondo.

Fu la società Sviluppo Centro Ostiense (Sco), guidato dalla Lamaro Appalti del costruttore Claudio Toti, ad aggiudicarsi il concorso con il progetto “La Città dei Giovani” dell’architetto Rem Koolhaas. Il 40% degli spazi sarebbe stato destinato alla cultura e al tempo libero, il 19% alla ristorazione, il 35% al commercio e il restante 6% ad uffici. L’edificio del vecchio mercato ittico avrebbe ospitato una mediateca, collegata con il sistema delle biblioteche comunali. Era inoltre prevista la realizzazione di un teatro con 3mila posti a sedere e strutture sportive e per il benessere.

Dopo l’approvazione del progetto, nel 2009 il concessionario ha iniziato a chiedere di modificarlo per renderlo più redditizio.  Da allora sono passati vent’anni, ma nulla è mai stato realizzato. Arriviamo così ai giorni nostri con Il concessionario privato, inadempiente, che fa entrare nella partita il fondo immobiliare statunitense Hines e propone l'ennesima variante al progetto: la costruzione di dieci nuovi edifici, sette dei quali destinati a un grande albergo-studentato di lusso da duemila posti letto, la cui destinazione urbanistica è già comunque “turistico-ricettiva” (le intenzioni sono atti). Lo scorso luglio, con la Delibera n. 218/2025 la maggioranza ha persino approvato per questo progetto l’“interesse pubblico”. Tutto l’iter per la concessione dell’area, inclusa la motivazione dell’interesse pubblico che si legge nella delibera, è stato affidato a uno studio legale privato.

Hines finanzia con 381 milioni di euro, garantendosi ricavi di 32 milioni di euro l'anno, di cui 26 dall'albergo-studentato, a fronte di un canone annuale da pagare al Comune di 165mila euro, stabilito nel lontano 2006, mai finora pagato e mai aggiornato (incredibile!).

Rispetto al primo progetto approvato nel 2009, il mix funzionale è cambiato radicalmente e non rispetta il bando di gara, che stabiliva che la quota di spazi destinati alla cultura e il tempo libero non potesse essere inferiori al 35% della superficie utile lorda (adesso è del 27,7%).

Incurante delle criticità dell’operazione e delle lamentele dei cittadini, a novembre 2025 il Comune di Roma ha sottoscritto una nuova convenzione con la Sco e con Hines. Come quella vecchia, mai rispettata, anche questa prevede la cessione dell’area per 60 anni: un tempo lunghissimo.

Il Comune giustifica l'operazione con la previsione di spazi e servizi pubblici (che nessuno ha richiesto). Ma i cittadini non hanno avuto voce in capitolo nel deciderli e, dal Piano privato presentato, risulta che quelli fruibili gratuitamente saranno forse il 10 per cento del totale. I costi sociali e ambientali del progetto, però, ricadranno interamente sulla città.

Il Comitato, nato nell’ottobre 2025 per difendere l’area degli ex mercati da un assalto speculativo senza precedenti a Roma, chiede la revoca della convenzione e della concessione dell'area. Al quartiere serve uno studentato-albergo di lusso da duemila posti con stanze a 1050 euro al mese + iva? Servono altro cemento, traffico e migliaia di nuovi condizionatori accesi? Oppure, in una delle zone della città con meno verde, serve un vero parco pubblico dove incontrarsi e socializzare e far giocare i bambini o oziare all'aria aperta, trovando refrigerio quando d'estate fanno 40 gradi?

Ricordiamo che le aree cementificate e la carenza o assenza di aree verdi, fondamentali per la regolazione del microclima, sono tra le principali cause dell’aumento delle temperature. La costruzione dello studentato agli ex mercati generali creerebbe le condizioni ideali per un'isola di calore urbana, in un quadrante che già oggi risulta essere il più caldo di tutta Roma anche nelle ore notturne.

A Roma, e non solo (Milano ha fatto da apripista), questi cosiddetti “studentati” stanno spuntando come funghi. Oltre a quelli già edificati e all'ormai noto “Social hub” di San Lorenzo, realizzato al posto dell’ex dogana, ne sono previsti diversi ma è persino difficile averne contezza: agli ex mercati generali, alla Garbatella, in via Pigafetta, a Casal Bertone, alla stazione Termini, in via Prenestina, all’ex Mira Lanza e un altro ancora in via Ostiense, dove è notizia di questi giorni la scoperta di una importante necropoli romana.

La visibilità data alle proteste degli studenti fuori sede e accampati nelle tende, forse aveva il solo scopo di essere strumentalizzata per creare apprezzamento e consenso nell’opinione pubblica verso il nuovo business dello “student housing”,  Tutto in mano ad operatori privati che dallo scorso anno hanno già investito 700 milioni in questo settore, a partire da Milano che è il mercato più attraente. L’opportunità di guadagni è garantita dal fatto che questi immobili rientrano nell’edilizia residenziale sociale, un patto per cui il pubblico concede ai privati sconti e agevolazioni, ma nonostante sia considerata edilizia sociale, possono entrarci anche i turisti, e dopo dieci anni essere svincolata dalla funzione di destinazione e diventare pienamente attività alberghiera o altro, a piacimento e secondo l’interesse del privato. Anche il PNRR lo prevede, ed è una formula tutta italiana.

Possiamo parlare tranquillamente di “hotellerie” in mani private finanziata dallo Stato.

Il PNRR ha stanziato 1 miliardo e 200 milioni con l’obiettivo di realizzare, entro giugno 2026, 60mila nuovi posti letti mettendo a bando il finanziamento. Ma i soggetti pubblici non si sono presentati, così il 95% delle risorse stanziate sono andate a soggetti privati, il 3% a soggetti ecclesiastici e solo il 2% al pubblico. Il cofinanziamento PNRR prevedeva infatti una quota di 20mila euro per ogni posto letto il cui costo è però di circa 90mila dunque i restanti 70mila in capo al soggetto proponente. Il pubblico non ha o non vuole spendere e sono stati i privati a  tuffarsi sul bottino, in molti casi persino con la stampella di investitori istituzionali come Cassa Depositi e Prestiti, già presente, ad esempio, nella costruzione dello studentato di via Ostiense su iniziativa del fondo Praemia REIM Italy SGR S.p.A. con l’operatore specializzato Camplus, e che probabilmente entrerà in gioco anche nell’area degli ex mercati generali.

Oggi quest’area si presenta chiusa e avvolta da barriere metalliche, ed è stata di fatto abbandonata al degrado, una colpa grave visto che al suo interno ci sono beni culturali che il Comune avrebbe l’obbligo di mantenere in buono stato di conservazione. Nel 2006, dopo la firma della prima convenzione, sono iniziati dei lavori di scavo e, insieme a questi, i problemi tecnici ed economici: gli scavi intercettarono una falda acquifera superficiale mentre la crisi economica e dell'edilizia, iniziata con lo scoppio della bolla immobiliare nel 2008, rendeva il progetto non più conveniente per il costruttore-concessionario, che ha iniziato a chiedere varianti, sempre accolte, per rendere più redditizio il progetto. L’area, nel frattempo, si è rinaturalizzata, è sorto un ecosistema di foce fluviale con un canneto e un piccolo bosco in formazione di pioppi bianchi e pioppi neri, come se fosse ricomparso l'Almone, il fiume sacro per i romani, che prima di essere deviato, a inizio Novecento, scorreva proprio in qell'area. Il WWF ha incluso l’area dei mercati generali in un censimento delle piccole zone umide, importanti perché mitigano il clima, filtrano l’inquinamento atmosferico e assorbono le piogge in eccesso. Poi, il 15 gennaio 2026, sono arrivate le ruspe. In due giorni hanno distrutto vent'anni di lavoro della natura e il Comune sul sito istituzionale ha rivendicato l’intervento come “antidegrado” (curiosa coincidenza, dopo anni di dimenticanza!). Ancora prima dell'approvazione del progetto definitivo, il concessionario ha preteso lo sradicamento di tutta la vegetazione.

Dopo vent'anni il Comune avrebbe potuto far decadere la convenzione per inadempienza del concessionario, anche perché nel frattempo l’ANAC aveva inviato rilievi sulla seconda variante. Paradossalmente, non solo ha rinnovato l'interesse pubblico per una nuova proposta progettuale completamente diversa dalla prima, ma ha motivo questa scelta con il rischio di dover pagare eventuali penali (tutte da verificare) per la revoca di un accordo mai rispettato!

Da segnalare che nel 2024 la proposta preliminare per lo studentato/albergo targato Hines, ha passato la conferenza dei servizi preliminare anche grazie al silenzio dell’VIII Municipio.

La costruzione del grande albergo-studentato prevede 2.056 posti letto in 1.602 camere (272 camere saranno doppie) locati a prezzi molto alti. Quelli elencati non includono l’iva:

826 stanze a 1.050 euro al mese; 322 ‘studio’ a 950 euro; 182 ‘twin’ (doppie) a 625 euro al mese; 544 posti letto in doppia sarebbero locati a 500 euro al mese, un canone descritto come “calmierato”.

Ma nel progetto e nel racconto che ne fa il Sindaco di Roma Roberto Gualtieri, i canoni sono definiti come calmierati perché sarebbero di poco inferiori a quelli di altri studentati privati presi a riferimento dal concessionario SCO: il Gianicolo Residence e due Camplus, mentre invece i veri canoni calmierati sono calcolati in base ad accordi territoriali tra il Comune e i sindacati degli inquilini. Il sospetto è che l'Amministrazione voglia “calmierare” i canoni privati coprendone una parte con fondi pubblici.

Gli studentati privati, oltre agli alloggi, vendono anche la ‘community’”, i pacchetti all inclusive comprendono spazi di coworking, palestra, piscina, lavanderia, wi-fi e pay-tv. Come spiega Chiara Davoli, sociologa e assegnista di ricerca all’università di Urbino “abitare la città e vivere la socialità diventa qualcosa che si compra con un abbonamento, un servizio a pagamento”.

Per il quartiere però non resta nulla e i famosi “servizi” reclamizzati dall’Amministrazione nella sua nuova veste di sponsor del fondo immobiliare, non saranno accessibili gratuitamente.

Guardando il dettaglio si scopre, ad esempio, che più della metà degli spazi per “cultura e tempo libero” (23mila metri quadri) sarebbero destinati a “spazi per start-up innovative” (10mila mq) e a “promozione enogastronomica” (4mila mq). Il progetto prevede ricavi da questi spazi per 3,4 milioni di euro l'anno. Tutto ha un prezzo!

Poi ci sarebbero spazi per uffici (6.554 mq di superficie utile lorda), ristorazione (2mila mq di SUL), commercio (mille mq di SUL), un grande parcheggio interrato di 51mila mq di SUL per 2500 auto, ovviamente a pagamento, sulla copertura del quale ecco gli sbandierati “spazi aperti” che l’Amministrazione definisce come "grandi piazze" (4 ettari (38mila mq) ma dove, evidentemente, non potrà essere piantato alcun albero se non qualche pianta ornamentale o verde in vasi, come in alcuni rendering. Ignorato ancora una volta l’obbligo di rispettare gli standard urbanistici che prevedono di prevedere il verde in rapporto al peso urbanistico.

Sull sito del Comune campeggia lo slogan “Roma si trasforma” ma le trasformazioni urbanistiche impongono l’attivazione di processi di partecipazione dei cittadini secondo una serie di passaggi stabiliti dal Regolamento vigente, approvato con DCC n.57 del 2 marzo 2006 ma mai attuato per gli ex mercati generali. Questo percorso dovrebbe precedere e non seguire l’approvazione di un progetto. Se è vero che nella realtà forse una formale partecipazione secondo le regole non è mai davvero avvenuta, in questo caso l’Amministrazione ha mostrata indifferenza e tracotanza e solo a febbraio, con il quartiere in rivolta, sono stati organizzati presunti “tavoli di dialogo” con i cittadini (la concessione è stata firmata l’11 novembre 2025). L’unica opzione per i cittadini era la protesta, puntualmente avvenuta con toni vivaci.  Anche Italia Nostra Roma ha partecipato a questi incontri unendosi alla richiesta di revoca della convenzione. Richiesta respinta con la motivazione che l’attuale Amministrazione ha ereditato il progetto di cementificazione dalle Giunte precedenti. A prescindere dal fatto che dopo venti anni di inadempienza ci sarebbe stata ampia possibilità di revocare gli accordi (e anzi pretendere pure i danni), è facile intuire  la precisa volontà di aprire le porte al fondo statunitense spostando lo sguardo su altre operazioni immobiliari a cui proprio l’attuale Amministrazione ha dato il via, scrivendo le prime parole su un foglio bianco. E’ il caso dell’ex deposito AMA, di piazzale dei Caduti della Montagnola - ancora una proprietà pubblica - ceduto al Fondo Ambiente di DeA Capital Real Estate SGR S.p.A., che propone di costruire su uno dei due ettari di terreno un progetto da 24.650 mq di case e qualche servizio per centinaia di nuovi abitanti, in un quartiere con parecchie criticità, dove già oggi spesso manca l'acqua agli ultimi piani. L’altro ettaro non sarà comunque risparmiato dal cemento perché al di sotto verrà realizzato un grande parcheggio, gestito come sempre dal privato, per cui al di sopra si vedranno vasi di fiori o poco altro. Lo sfruttamento del territorio punta sempre al massimo risultato. Anche qui prima si approva la proposta poi si comunica la decisione ai cittadini. Il processo di partecipazione diventa processo di persuasione.

Sul Municipio VIII gravano già molti interventi edilizi decisamente rilevanti: Ex Fiera di Roma di via Cristoforo Colombo, dove su 7.6 ettari di terreno, sono in costruzione 44.360 mq pari a una torre di 9 piani e 13 palazzine; su viale del Caravaggio c’è la proposta dei costruttori Armellini di rigenerazione urbana (legge regionale 7/2017 con premio di cubatura, recentemente aumentato da Rocca) con cinque torri dai 10 ai 25 piani per 220 appartamenti, per 800 residenti da realizzare al posto di un complesso di uffici; piazza dei Navigatori su cui si realizzano nuovi appartamenti per  16.500 mq di cemento (la realizzazione di servizi previsti dalla convenzione vecchia di 20 anni, oggi costa alla città un altro edificio di case di lusso); via Pigafetta, con un nuovo edificio di circa 13.000 mq con una doppia destinazione, residenziale e turistica, con un totale di circa 314 camere per studenti e 117 unità abitative. Sorgerà proprio di fronte alla sede dell'assessorato al patrimonio e alla casa del Comune di Roma; Domus Ostiense tra via Benzoni e Circonvallazione Ostiense, dove la CAM realizza tre palazzine. Secondo il presidente del Municipio Amedeo Ciaccheri: "Il cantiere è impattante, ma l'area sarà riqualificata".

La maggior parte delle nuove realizzazioni viene attuata attraverso strumenti al di fuori del PRG come gli accordi di programma o il PNRR o la legge sugli stadi dove lo stadio è automaticamente variante al PRG.

Più in generale possiamo dire che stiamo di fronte ad una svolta cruciale, lontana anni luce dai tempi delle leggi Fanfani. Oggi la casa è un asset, un prodotto finanziario, spinto da fondi pensione, private equity, assicurazioni e grandi investitori istituzionali (partecipati dai fondi). Da anni assistiamo ad appartamenti di edilizia pubblica finiti sul mercato privato ma la situazione diventa sempre più grave. Restando nell’VIII Municipio i casi più discussi sono quelli di via Usodimare, dove un palazzo di edilizia previdenziale, appartenuto alla Cassa Geometri, passato a un fondo di investimento immobiliare, demolito e ricostruito da Investire sgr., si trasformano in residenze ecosostenibili di lusso, senza prelazione per gli inquilini. Ma il caso più triste è quello che sta accadendo in questi giorni in via Primo Carnera nel quartiere di Grotta Perfetta, dove l’ENPAIE, proprietario dell’immobile, da ente di previdenza diventa fondazione e agisce come un privato puro e sfratta inquilini che vivono lì da anni e che speravano di comprare i loro appartamenti. Ma quegli alloggi ricadono in un piano di zona, dunque si tratta di edilizia agevolata, pagata con i soldi dei contribuenti. E anche il “Piano Casa” annunciato dal Governo Meloni viene messo nelle mani della stessa holding finanziaria degli ex mercati generali, la Hines o meglio di una sua spin off interamente dedicata a questo obiettivo. I fondi finanziari entrano con prepotenza nel mercato abitativo delle nostre città, ma pretendono forme di sostegno pubblico.

Forse è la percezione di questa svolta che sottrae l’accesso democratico alla casa ma anche alla città stessa come luogo di interazioni e scambi sociali, di godimento di storia, cultura e paesaggio, che ha reso la battaglia per gli ex mercati generali una battaglia paradigmatica a Roma, e il corteo del 28 febbraio, che ha sfilato per le vie di Garbatella e Ostiense, ha visto la partecipazione di migliaia di persone, di tutte le età, tanti giovani, tanta creatività e voglia di affermare il diritto dei cittadini ad esistere e ad essere ascoltati . Italia Nostra Roma non ha fatto mancare la sua presenza.

I primi piani regolatori di Roma non prevedevano una struttura per i mercati generali. Fu il sindaco Ernesto Nathan a deciderne l’ubicazione sulla via Ostiense, con il Piano Regolatore Sanjust del 1909.

Da zona agricola, Ostiense si era trasformato in un insediamento produttivo grazie alle infrastrutture ottocentesche come la stazione di Porta Portese e il Ponte dell’Industria. I mercati erano collegati alla ferrovia Termini-Trastevere, allo scalo fluviale, ai Magazzini Generali e alla ferrovia Roma-Ostia.

Il primo progetto, approvato nel 1910, con uno stanziamento di 2.035.000 lire, prevedeva due sezioni separate dai binari ferroviari: una per erbaggi e frutta, l’altra per pesce, abbacchi e pollame, con magazzini, tettoie e impianti frigoriferi.

Nella somma stanziata per la costruzione del complesso, oltre alle spese di esproprio per l’acquisto dell’area e il costo di costruzione, vennero previste le risorse economiche anche per la deviazione dell’Almone, affluente del Tevere che scorreva proprio accanto agli ex mercati generali, e la deviazione dell’Acqua Paola e dell’Acqua Marcia all’interno del complesso.

I mercati generali furono aperti al pubblico il 26 febbraio del 1922. Il mercato degli erbaggi e della frutta era costruito soltanto in parte, mentre quasi nulla esisteva di quello degli abbacchi e del pesce che sarà inaugurato nel 1927, anche se ancora solo parzialmente costruito.  

Un progetto del 1924 introdusse modifiche sostanziali, sostituendo le strutture in ferro con muratura e cemento armato ed eliminando le decorazioni liberty.  

Nel corso dei decenni, le progressive modifiche compromisero l’impianto originario: lo spostamento dei binari nel 1942, la costruzione del mercato ittico negli anni Cinquanta e le numerose demolizioni e frazionamenti, portarono al degrado di quello che per quasi un secolo era stato una centralità strategica per il commercio e lo sviluppo urbano del quadrante Testaccio-Ostiense.